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Destaque Direito à Habitação

Lei de Bases da Habitação

Breve estudo sobre a requisição temporária de habitações devolutas e outras novidades da nova Lei de Bases.

O projecto de Lei de Bases da Habitação (LBH), que até 13 de Julho se encontra em período de consulta pública, visa criar um quadro de referência global para a habitação1 em Portugal, definindo os princípios e regras que devem nortear as políticas públicas e a concomitante actuação dos poderes públicos e interesses privados e plasmando assim muitas soluções já conhecidas, para além de novidades importantes.

Dentro das novidades da LBH, a nova figura da requisição temporária de habitações devolutas merece especial atenção. Trata-se de matéria controversa. O legislador defende o regime com a afirmação da função social da habitação e a vontade de fazer face à carência sentida no mercado de arrendamento nalgumas zonas do país, aproveitando a enorme quantidade de habitações que estão abandonadas ou devolutas em Portugal. E apresenta a nova figura jurídica como sendo apenas um alargamento do âmbito da já existente requisição (prevista pelo n.o 2 do artigo 62.o da CRP – requisição por utilidade pública mediante justa indemnização – e pelo Código das Expropriações). No entanto, para os proprietários, o “alargamento” é inconstitucional.

A leitura do novo regime de requisição suscita dúvidas quanto à forma como será desenvolvido. Conceitos como “temporário” e “indemnização” carecem ainda de definição.

Não obstante esta questão da constitucionalidade, a leitura do novo regime de requisição suscita inúmeras dúvidas quanto à forma como será desenvolvido e posto em prática. Conceitos fundamentais como “temporário” e “indemnização” carecem ainda de toda e qualquer definição. E basta pensar em herdeiros incontactáveis e em benfeitorias necessárias em imóveis abandonados e devolutos, que se pretendem destinar a habitação (quem se responsabiliza e quem beneficia terminada a requisição temporária…), para percebermos o quanto este regime se pode tornar com facilidade uma mina de incoerências e impossibilidades jurídicas.

Por esta razão, e aproveitando que ainda está em fase de discussão, o BOA aproveita para tentar clarificar o regime previsto, oferecendo também pistas para as principais novidades da lei em matéria de medidas de promoção do acesso ao arrendamento.

1| REQUISIÇÃO TEMPORÁRIA DE HABITAÇÕES DEVOLUTAS OU ABANDONADAS

Diz a LBH que as habitações que se encontrem injustificadamente devolutas ou abandonadas podem, além de incorrer em penalizações definidas por lei, nomeadamente fiscais e/ou contra-ordenacionais, ser requisitadas temporariamente, mediante indemnização pelo Estado, pelas Regiões Autónomas ou pelas autarquias locais, desde que para fins habitacionais, mantendo-se no decurso da requisição a titularidade privada da propriedade (artigo 4.o, n.o 3, do projecto de LBH).

Por sua vez, a eliminação deste tipo de habitações da paisagem urbana é definida como intervenção prioritária2 do Estado caso os imóveis estejam abandonados ou degradados em virtude de processos de partilhas sucessórias excessivamente prolongados. Esta “intervenção prioritária” só poderá ter lugar estando em causa uma situação de extrema necessidade e/ou urgência que exija a imediata intervenção pública.

“Todas as habitações, ou conjuntos de habitações, que se encontrem devolutas, no todo ou em parte, ou em visível estado de degradação, em consequência da demora de partilhas entre herdeiros, quer haja processo judicial pendente quer não, há mais de cinco anos ficam a ser, findo o referido prazo, sujeitas a uma ou mais requisições temporárias, mediante indemnização, para fins habitacionais, nos termos do n.o 3 do artigo 4.o, por decisão administrativa do Estado, da Região Autónoma ou do município, conforme os casos, sem prejuízo do direito de propriedade que vier a caber a cada um dos herdeiros” (artigo 84.o, n.os 1 e 2, do projecto de LBH).

PROCEDIMENTO - IMÓVEIS PÚBLICOS VS. PRIVADOS

A requisição de imóveis em processo de inventário exige ainda a observância de procedimento regulado por lei especial e que a decisão final seja tomada com prévia audiência escrita dos interessados, devidamente precedida de certidão judicial do estado em que se encontra o processo de partilha, caso tenha sido instaurado, ou de certidão da inexistência de qualquer processo com tal objecto.

Para os imóveis privados, no geral, injustificadamente devolutos ou abandonados, as exigências procedimentais para a requisição são a justa indemnização e uma declaração fundamentada, nos termos da alínea a) do n.o 8 do artigo 39.o da LBH. Esta declaração fundamentada é o documento que confirma a existência de uma “situação de défice habitacional, de falha ou disfunção de mercado ou de risco de declínio demográfico, na totalidade ou em partes do território municipal”, e que nasce de uma proposta da câmara municipal aprovada em assembleia municipal, ouvidas as freguesias abrangidas, e no âmbito da discussão do Programa Local de Habitação (PLH).

Em relação aos imóveis públicos, permite-se expressamente aos municípios a promoção da requisição temporária deste tipo de imóveis, desde que se encontrem em situação de disponibilidade3 e forem direccionados para fins habitacionais [artigo 27.o, n.o 2, alínea j)].

O Estado pode afectar a um fundo nacional os imóveis públicos devolutos ou disponíveis, podendo nele ser integrados os imóveis devolutos de propriedade municipal, bem como as habitações devolutas ou abandonadas de propriedade privada que tenham sido requisitadas ao abrigo da lei. Para esse efeito, as autarquias dispõem de acesso pleno à informação sobre os titulares de direitos reais constantes do registo predial na sua área de jurisdição, bem como à informação, por parte das entidades distribuidoras, sobre a existência ou inexistência de contratos ou consumos de água, electricidade e gás (artigo 49.o, n.os 3 e 4).

Por último, concede-se às associações e organizações de moradores a possibilidade de propor aos municípios (artigo 22.o, n.o 5, do projecto de LBH) que dêem início a este novel processo administrativo de requisição4.

2 | ACESSO AO ARRENDAMENTO – REGIMES ESPECIAIS DE FIXAÇÃO DE RENDA, SUBSÍDIOS E INCENTIVOS

Tendo presentes as dificuldades no acesso ao arrendamento das famílias nalgumas zonas do território nacional e a necessidade de tornar as rendas compatíveis com os rendimentos familiares, prevê-se um novo regime especial de fixação de renda, o regime da renda acessível ou limitada, para património público ou privado [para além dos já existentes regimes de renda apoiada – ou social – e de renda condicionada ou técnica5]. Esta renda acessível ou limitada é o regime em que o valor da renda “é fixado dentro de um intervalo de valores que correspondam, consoante as tipologias, a uma taxa de esforço significativamente inferior a 40% do rendimento disponível dos agregados familiares”.

O património habitacional público pode ser afecto a programas públicos de renda acessível apenas quando a oferta privada de arrendamento seja insuficiente ou atinja valores manifestamente superiores à capacidade económica de agregados familiares que careçam de tal apoio (de acordo com informação divulgada pelo INE).

Em termos de incentivos e garantias do arrendamento privado, fica previsto que o Estado deve promover a existência de seguros de renda ou mecanismos de garantia mútua alternativos à necessidade de obtenção de fiador. E, para além dos vários tipos de subsídios de renda, admite-se (inovadoramente), em certas situações, a atribuição de uma compensação financeira destinada a senhorios com carências económicas, cujos rendimentos sejam afectados por limitações legais à actualização de rendas.

Finalmente, a LBH determina ainda a protecção legal e os apoios necessários para garantir estabilidade e segurança no arrendamento dos inquilinos com mais de 65 anos ou com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%6. Esta protecção inclui a obrigatoriedade de retorno à mesma habitação, após obras profundas ou coercivas, se ela se mantiver, ou, se tal não suceder, o realojamento em condições análogas às anteriores.
Texto Elsa Mariano


1 O direito à habitação é um dos últimos direitos sociais com assento constitucional (artigo 65.o da CRP) que ainda carece de um enquadramento global (Lei de Bases), a exemplo do que foi sendo a técnica legislativa para os outros direitos da mesma classe. Em Portugal, existe desde 1984 a Lei de Bases da Segurança Social (Lei n.o 28/84, de 14 de Agosto), a do Sistema Educativo, desde 1986 (Lei n.o 46/86, de 14 de Outubro), a do Ambiente, desde 1987 (Lei n.o 11/87, de 7 de Abril), a da Saúde, em 1990 (Lei n.o 48/90, de 24 de Agosto), a do Ordenamento do Território e do Urbanismo, desde 1998 (Lei n.o 48/98, de 11 de Abril), e, por último, a Lei de Bases do Património Cultural, desde 2001 (Lei n.o 13/85, de 6 de Julho).
2 A LBH define como intervenções prioritárias a “protecção em caso de emergência”, as “pessoas sem-abrigo”, as “áreas urbanas de génese ilegal e bairros informais”, os “territórios e bairros prioritários” e, por último, a questão das “habitações devolutas ou degradadas à espera das necessárias partilhas sucessórias”.
3 Considera-se como “imóvel em situação de disponibilidade” aquele “prédio urbano ou misto que, no todo ou em parte, tenha sido declarado como devoluto ou se encontre sem utilização por um período não inferior a três anos consecutivos e para o qual não exista um projecto concreto de ocupação a executar no prazo máximo de um ano, bem como a fracção autónoma que se encontre na mesma situação” (Decreto-Lei n.o 150/2017, que se aplica aos imóveis do domínio privado da administração directa e indirecta do Estado, incluindo os institutos públicos).
4 A participação cidadã está também inovadoramente assegurada num outro instrumento criado pela LBH, os recém-criados conselhos de habitação, sendo obrigatório o Conselho Nacional de Habitação e facultativos os de nível regional ou local.
5 O regime da renda apoiada é aquele em que “o valor da renda é fixado em função do rendimento do agregado familiar” e o da renda condicionada, ou renda técnica, é o regime em que o valor “não pode exceder um limite fixado na lei”, calculado em função do valor patrimonial tributário do imóvel.
6 A medida não inova, já vem prevista no Decreto-Lei n.o 156/2015, de 10 de Agosto, que alterou o RAU, e que protege esta franja de cidadãos.