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Destaque Direito à Habitação

O regime do alojamento local

O alojamento local tem sido um dos principais responsáveis pela retoma económica e pela dinamização do mercado imobiliário. Sabe-se que tem influência directa nos rendimentos de milhares de famílias portuguesas (fala-se em 25 mil famílias espalhadas por todo o território nacional). Síntese das medidas legislativas e outras propostas de regulação.

Só em Lisboa e Porto, o alojamento local permitiu criar directamente perto de 10 mil postos de trabalho e em 2017 a receita fiscal obtida com a actividade rondou os 123 milhões de euros. O BOA relembra as principais medidas em discussão, sendo que algumas foram mesmo aprovadas, como se verá, as críticas e vantagens que lhes eram apontadas e algumas outras perspectivas e soluções para a regulação do alojamento local e a contenção da massificação do turismo.

INTRODUÇÃO

O Parlamento apreciou recentemente vários projectos de alteração à Lei do Alojamento Local no Grupo de Trabalho do Alojamento Local. Os partidos visaram essencialmente minorar as dificuldades sentidas nas grandes cidades pelo acréscimo de turismo e encontrar soluções que permitam a sustentabilidade necessária, sendo alguns inspirados pelo que internacionalmente se vai fazendo nesta área.

A noção de que os novos projectos apresentados na Assembleia da República pelo PS, CDS-PP, PCP, BE e PAN podiam fazer perigar de forma permanente a estabilidade económica de milhares de famílias portuguesas, de milhares de microempresas que se geraram neste sector, de milhares de prestadores de serviços de proximidade que diariamente trabalham com e para esta realidade (empreiteiros, canalizadores, electricistas, lavandarias, comércio tradicional, etc.), levou à apresentação de várias iniciativas por grupos de cidadãos junto do Parlamento (ao abrigo do direito de petição), das quais destacamos, pela sua clareza de análise, a petição “Não deixem matar o alojamento local” (petição n.º 441/XIII/3, que pode ser consultada no website do Parlamento).

É um facto que os problemas sentidos pelos moradores de algumas das mais velhas e centrais freguesias de Lisboa e Porto (cuja situação tem mobilizado a opinião pública na demonização do alojamento local) carecem de solução. É também um facto que o excesso de turismo cria situações muito desagradáveis para os moradores das cidades, no geral, e merece um olhar mais cuidado e uma solução de consenso. Mas isso não deverá fazer esquecer que o regime ainda em vigor do alojamento local é de aplicação a todo o território nacional e, salvo as referidas excepções, tem funcionado perfeitamente. Mesmo no Algarve, o alojamento local tem sido crucial para expandir a oferta hoteleira disponível, na verdade legalizando uma prática social/económica tradicional na região, até agora de economia paralela.

AS PROPOSTAS LEGISLATIVAS

1. A necessidade de autorização do condomínio para constituição de um alojamento local e/ou a exigência que a fracção tenha uso habitacional.
A principal crítica é que dar esta competência aos condomínios que, tradicionalmente, são fonte de tantos e enormes conflitos, é inviabilizar completamente o alojamento local. Deixar aos condóminos a discricionariedade de se autorizarem uns aos outros nesta matéria é potenciar ainda mais esse conflito latente e propiciar a criação de inúmeras injustiças.
Por outro lado, a mudança do uso atribuído a uma fracção também implica a intervenção e autorização do condomínio. Caso o regulamento do condomínio esteja anexo à escritura de constituição da propriedade horizontal, o quórum necessário é a unanimidade dos condóminos, o que é praticamente inexequível.

2. As licenças de alojamento local podem ser revogadas se existirem queixas dos condóminos.
O PS recuou na sua proposta de exigir a autorização prévia do condomínio para a abertura de novo alojamento local, sugerindo antes uma fiscalização sucessiva, que permite retirar essa licença em caso de reiteradas queixas de desrespeito das regras do condomínio por parte dos condóminos. Esta posição reuniu um consenso mais alargado, embora a grande crítica é que os condóminos já dispõem actualmente dos mecanismos jurídicos necessários à defesa dos seus direitos em caso de conflitos de vizinhança.
No entanto, acabou mesmo por ser aprovada uma alteração da lei que prevê que, “no caso de a actividade de alojamento local ser exercida numa fracção autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada decorrente da prática reiterada e comprovada de actos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afectem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da actividade de alojamento local da referida fracção, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao presidente da câmara municipal territorialmente competente”.

3. A actividade de alojamento local tem que ser realizada no domicílio ou residência fiscal do titular da licença de exploração.
Trata-se de uma medida que inviabiliza completamente uma actividade profissional orientada para o investimento, bem como o alojamento local direccionado para as casas de férias ou de segunda habitação. Estima-se que representaria o encerramento de perto de 90% dos estabelecimentos existentes.

4. O exercício da actividade de alojamento local deve ser limitado a 90 dias por ano.
Para a Associação de Alojamento Local em Portugal (ALEP), significaria o encerramento de 95% dos estabelecimentos no activo neste mercado e a extinção de, pelo menos, sete mil postos de trabalho directos, só em Lisboa e Porto.

5. Criação de quotas ou limites pelas autarquias ao número de alojamento local permitido.
Uma das mais consensuais propostas defende que devem ser os municípios, através de regulamento municipal, a estabelecer quotas, limites ou regras para o alojamento local, tendo em atenção as necessidades de cada local. A recente alteração legal prevê que os municípios possam fixar “quotas por freguesia” em função dos imóveis disponíveis para habitação, ficando com o poder de reter as autorizações de abertura de estabelecimentos de alojamento local sempre que a densidade deste atinja limites considerados desadequados.

6. Migração do Regime do Alojamento Local para o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos.
Entre outras críticas apontava-se que passaria a ser exigível uma licença de utilização para uso turístico, o que como já vimos implica que a unanimidade do condomínio aprove a alteração do título da Propriedade Horizontal/regulamento de condomínio, situação de difícil viabilização.

OUTRAS PROPOSTAS

O aumento do valor do condomínio e as cauções municipais para regulação das externalidades.

A proposta (um relatório do grupo de trabalho que juntou Governo e Bloco de Esquerda) sugeria a possibilidade de os condóminos poderem ajustar a permilagem da fracção que se pretenda afectar a alojamento local para efeitos de comparticipação nas despesas do condomínio e de IMI, à semelhança do que se passa com consultórios, lojas e restaurantes que funcionam em edifícios destinados a habitação.

O presidente da Câmara de Lisboa, entretanto, manifestou-se também favorável a esta medida, referindo que se deveria poder proceder à aplicação de “valores acrescidos na comparticipação ao condomínio em termos de fracções que estejam afectas ao alojamento local”, já que estas “usam mais as partes comuns” dos prédios.

O autarca sugeriu ainda que, para regulação das externalidades, como a remoção de lixo ou coimas de ruído, se estabelecesse um regime de cauções no processo de autorização do alojamento local, para permitir fazer face aos “custos concretos”. Esta caução seria da responsabilidade dos municípios, podendo, caso se registem situações de incumprimento reiterado das regras estipuladas, “chegar ao ponto de os municípios retirarem as autorizações de funcionamento”.
Texto Elsa Mariano