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A tributação do alojamento local no âmbito do IRS

Síntese das principais regras em vigor para tributação do rendimento decorrente do alojamento local tanto em sede de IRS, como de IRC.

António Gaspar Schwalbach
Advogado e Vogal do Conselho Geral

Nos últimos dois anos, as regras de tributação do alojamento local no âmbito do IRS têm vindo a ser objeto de diversas alterações, que não são, de todo, propícias para qualquer setor de atividade.

Alterações que, para mais, aumentaram a complexidade de um setor de atividade especialmente informal e que, consequentemente, merecia um regime simples e estável.
Sem prejuízo, no presente artigo tentamos sintetizar as principais regras em vigor para tributação do rendimento decorrente do alojamento local tanto em sede de IRS, como de IRC.

Em sede de IRS, os rendimentos decorrentes do alojamento local são considerados rendimentos empresariais, enquadráveis no âmbito da categoria B.

Na categoria B, a determinação do rendimento tributável pode ser feita através de um dos seguintes meios, melhor descritos de seguida:
a) Contabilidade organizada;
b) Regime (quase) simplificado;
c) Aplicação das regras de tributação dos rendimentos prediais (categoria F), nos casos do exercício da atividade através da exploração de moradia ou apartamento.

A. Contabilidade organizada

No âmbito da contabilidade organizada, o rendimento tributável é determinado de acordo com as regras contabilísticas em vigor, com as exceções previstas no Código do IRC.

Como principais características deste regime, para além da dedução da generalidade dos gastos, sublinhe-se que este regime também permite a dedução de prejuízos fiscais gerados num determinado ano aos lucros de um ou mais dos 12 anos subsequentes. Impõe-se ainda a contratação de contabilista certificado.

O rendimento tributável apurado nos termos deste regime será somado aos demais rendimentos englobáveis e sujeito às taxas progressivas de tributação.

B. Regime simplificado

No âmbito do (novo) regime simplificado de tributação, nos casos do exercício da atividade através de exploração de moradia ou apartamento, é composto por duas partes:
a)presunção de que os gastos da atividade só consomem 50% do rendimento bruto, constituindo os outros 50% rendimento líquido – até 2017, estas percentagens eram de 65% gastos/ 35% rendimento líquido;
b)Possibilidade de, para além dos referidos 50%, deduzir adicionalmente despesas relacionadas com a atividade e cuja enumeração exemplificativa consta do n.º 13 do artigo 31.º do CIRS, até ao limite de 15% do rendimento bruto. Dentro desta componente, passa a existir uma presunção mínima de gastos relacionados com sistemas contributivos de 4104 euros. Os restantes gastos não se presumem e terão que ser comprovados.

Através da dedução automática de 4104 euros ficam salvaguardados os contribuintes cujo rendimento bruto anual não exceda 27.360 euros (15% deste valor são 4104 euros). Estes contribuintes não terão que recolher outras despesas.

As regras de tributação do alojamento local no âmbito do IRS têm vindo a ser objeto de diversas alterações, que não são, de todo, propícias para qualquer setor de atividade.

Para os restantes, o ónus de recolher despesas passa a existir, sob pena de o valor dos rendimentos tributáveis da atividade aumentarem, e, consequentemente, o imposto a pagar a final.
Para os restantes, as seguintes despesas são dedutíveis:
I. O montante da dedução automática aplicável aos rendimentos brutos da categoria A, atualmente no valor de 4104 euros, ou, quando superior, os montantes suportados com contribuições obrigatórias para regime de proteção social conexas com a atividade em causa – este valor já foi mencionado acima;
II. Despesas com pessoal e encargos a título de salários ou de remunerações;
III. Rendas de imóveis afetas à atividade;
IV. 4% do valor patrimonial tributário dos imóveis afetos à atividade de que o proprietário seja proprietário, usufrutuário ou superficiário;
V. Outras despesas incorridas no âmbito da atividade, designadamente com materiais de consumo corrente, eletricidade, água, transportes e comunicações, rendas, contencioso, seguros, rendas de locação financeira, quotizações para ordens e outras organizações representativas de categorias profissionais respeitantes ao sujeito passivo, deslocações, viagens e estadas do sujeito passivo e dos seus empregados;
VI. Importações ou aquisições intracomunitárias de bens e serviços relacionados com a atividade.

Para efeitos da afetação à sua atividade, os empresários deverão identificar, através do Portal das Finanças, os imóveis e todas as faturas e outros documentos que titulem as suas despesas e encargos.

As despesas e encargos previstos nos pontos III, IV e V supramencionados, quando apenas parcialmente afetos à atividade empresarial e profissional, serão considerados em apenas 25% do seu valor – o atual Portal das Finanças e e-fatura deverão ser adaptados para permitir a identificação destas despesas mistas.

O rendimento tributável apurado nos termos deste regime será somado aos demais rendimentos englobáveis e sujeito às taxas progressivas de tributação.

C. Equiparação a rendimentos prediais

Como alternativa aos dois regimes anteriormente descritos, os sujeitos passivos podem ainda sujeitar os presentes rendimentos às regras de tributação dos rendimentos prediais.

Nos termos deste regime, o rendimento tributável é apurado através da dedução aos rendimentos brutos da generalidade dos gastos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao imposto municipal sobre imóveis.

Sublinhe-se ainda que, tal como acontece no regime de contabilidade organizada, os prejuízos gerados num dado ano podem ser reportados tendo em vista a sua dedução aos rendimentos tributáveis apurados nos seis anos seguintes.

O rendimento tributável apurado nos termos deste regime será sujeito a tributação à taxa fixa de 28%, podendo os sujeitos passivos optar pelo englobamento de tais rendimentos e, consequentemente, a sua sujeição às taxas progressivas de IRS.

D. Afetação de imóveis a atividades profissionais

Independentemente do regime de tributação eleito, notamos que a afetação de imóveis próprios a alojamento local explorado pelo proprietário do mesmo (ou quaisquer outros bens) constitui um facto tributável nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS (sendo qualificado como mais-valia), pese embora a sua tributação seja diferida para um momento posterior, quando ocorrer a sua alienação a terceiro ou reafetação do imóvel à esfera pessoal do seu proprietário 2 3.

Assim, neste momento posterior existirá lugar a tributação no âmbito das seguintes categorias de rendimentos:
a) Categoria G, sobre a mais-valia fiscal gerada com a afetação do imóvel à atividade de alojamento local, sendo que apenas metade da mais-valia será sujeita a tributação;
b) Categoria B, em resultado da alienação do imóvel a terceiro ou sua reafetação à esfera pessoal do proprietário, nos termos da qual a totalidade da mais-valia será sujeita a tributação.

Como facilmente se retira dos pontos acima descritos, a principal diferença entre os dois regimes prende-se com o facto de, no primeiro caso, só ser tributada 50% da mais-valia, ao invés do segundo caso, em que a totalidade da mais-valia será tributada.

A tributação gerada pela afetação de imóveis à atividade de alojamento local e, bem assim, a diferença de tributação acima descrita deverá ser especialmente considerada por todos os interessados antes de iniciar a atividade.

E. Quadro comparativo


1 Para tanto, considerar-se-á como valor de venda o valor de mercado na data da afetação.
2 Salvo caso o imóvel seja afeto à obtenção de rendimentos prediais, mantendo-se o diferimento do ganho enquanto o imóvel mantiver aquela afetação.
3 Não deixa de ser discutível se a tributação de um sujeito passivo que afete um imóvel a atividades profissionais e, depois, reafete à sua atividade pessoal não poderá pôr em causa o princípio da tributação de acordo com o rendimento real.


Os Incentivos Fiscais aos Senhorios (Arrendamentos de longa duração)

Num momento em que o Parlamento discute diversos projetos e propostas de lei sobre benefícios fiscais ao arrendamento, tentamos enumerar os incentivos fiscais concedidos aos senhorios que já se encontram em vigor e que abrangem, essencialmente, obras realizadas no locado.
António Gaspar Schwalbach (Advogado e Vogal do Conselho Geral)

Estes benefícios abrangem o IRS, o IVA e o IMI. Nos termos do n.º 7 do artigo 41.º do Código do IRS, podem ser deduzidos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento.

Tratando-se de prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história, reconhecidas nos termos previstos na Lei n.º 42/2017, de 14 de junho, os gastos serão considerados em 110%, nos termos do artigo 59.º-I do EBF.

Tais obras poderão beneficiar da taxa reduzida de IVA caso se enquadrem numa das seguintes verbas da Lista I anexa ao Código do IVA: nos termos da verba 2.26 da Lista I anexa ao Código do IVA, beneficiam da taxa reduzida de IVA as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.

A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços.

Em relação a este benefício, sublinhe-se que tem sido o entendimento da Autoridade Tributária que imóvel afeto a habitação é aquele “[…] que esteja a ser utilizado como habitação no início das obras e que, após a execução das mesmas, continue a ser efetivamente utilizado no mesmo fim.

Não têm cabimento nesta verba os imóveis ou frações autónomas que, antes ou depois das obras, se encontrem devolutos, designadamente por se destinarem a arrendamento ou venda.” – cf. Ofício n.º 30135, de 26.09.2012, da Direção de Serviços do IVA (DSIVA).

Nos termos da verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, beneficiam ainda da taxa reduzida de IVA as empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico (Regime Jurídico de Reabilitação Urbana), realizadas em imóveis localizados em áreas de reabilitação ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.
Em relação a este benefício, sublinha-se que a AT tem sublinhado a necessidade de existir um contrato de empreitada, ficando excluído da taxa reduzida todos os serviços/bens adquiridos que sejam feitos de outra forma que não através do contrato de empreitada. Entre outros, remete-se para a Ficha Doutrinária referente ao Despacho do Processo 8323, de 16.04.2015, do SDFGIVA. A acrescer a estes benefícios, é ainda possível beneficiar de uma isenção de IMI por cinco anos a contar da conclusão das obras mais cinco anos, acrescido de uma taxa de tributação de IRS de 5% para os rendimentos prediais caso as obras possam ser elegíveis para efeitos do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (adiante EBF).

São elegíveis para a redução de taxa de IRS para 5% de IRS os imóveis, situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação, ou imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objeto de ações de reabilitação e que sejam detidos por sujeitos passivos residentes em território português.

No que toca ao benefício de isenção de IMI previsto no artigo 71.º do EBF, são elegíveis quaisquer imóveis que tenham sido objeto de ações de reabilitação.

Em qualquer dos casos, os benefícios previstos no artigo 71.º do EBF ficam dependentes do cumprimento de um dos seguintes requisitos:
I) Da intervenção resultar um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do seu início;
II) Um nível de conservação mínimo de “bom” em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente.

O autor escreve com o novo Acordo Ortográfico