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Destaque Opinião

As recentes alterações ao NRAU

Breves notas sobre o regime extraordinário e transitório até 31 de Março de 2019.

Márcia Passos
Advogada e Vogal do Conselho Regional do Porto

A Lei n.º 30/2018, de 16.07, com entrada em vigor em 17 de julho de 2018, aparece-nos mascarada de proteção aos arrendatários, escondendo indefinições e violações a princípios básicos do sistema jurídico.

Logrou o Governo suspender os efeitos da oposição à renovação que tenha sido feita pelo senhorio nas situações em que o arrendatário resida há mais de 15 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos.

Centremo-nos no primeiro requisito, pois pode o arrendatário ter mais de 65 anos mas, caso não resida há mais de 15 anos no locado, está fora do âmbito de aplicação desta medida extraordinária.

Se o arrendatário, no ano de 2018, reside há mais de 15 anos no locado, significa que o seu contrato de arrendamento é anterior à entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27.02 (NRAU), pois esta lei apenas está em vigor desde 28 de junho de 2006, logo há apenas 12 anos. Antes deste diploma legal vigorava entre nós o RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10), regime no qual não era conhecida a figura da oposição à renovação. No âmbito do RAU, as possibilidades de fazer cessar um contrato de arrendamento revestiam a forma de revogação por acordo entre as partes, resolução, caducidade e denúncia (artigo 50.º do RAU), não estando assim contemplada a possibilidade de cessar o contrato de arrendamento por oposição à renovação, regime que, reitera-se, apenas surgiu em 2006.

Porém, o legislador de 2006 teve o cuidado de prever normas transitórias, normas essas que não sofreram alteração com a Lei n.º 43/2017, de 14.06, diploma ao qual parece que a recente Lei n.º 30/2018, de 16.07 pretende reagir.

Assim, no que respeita aos contratos, então designados de duração limitada, renováveis automaticamente no fim do prazo, pelo período de dois anos, salvo se outro prazo superior as partes não tiverem previsto, tanto o arrendatário como o senhorio já o podiam fazer cessar através da figura da denúncia. As normas transitórias vieram apenas permitir que aquela denúncia, agora oposição à renovação (apesar da redação do n.º 3 do artigo 26.º lhe chamar, ainda e apenas, denúncia) passasse a poder ser efetuada pelo senhorio com a antecedência mínima de 120 dias, e não, como antes, com a antecedência mínima de um ano (v. artigo 100.º, n.º 2, do RAU).

Mas repare-se que esta norma transitória está em vigor desde junho de 2006, ou seja, há 12 anos, pelo que sabem os arrendatários desde então que, a cada renovação do seu contrato, o senhorio poderá opor-se à renovação do mesmo, comunicando-lhes com uma antecedência mínima de 120 dias. Não se compreende qual o sentido, alegadamente protecionista do arrendatário, desta lei, que prevê que a produção dos efeitos da oposição à renovação já comunicada pelo senhorio fique suspensa por mais de oito meses. Tal suspensão tem apenas e só a consequência de prorrogar a produção dos efeitos da oposição à renovação, prorrogando assim o contrato pelo período da suspensão. Mas, repare-se, o arrendatário já tem conhecimento, pelo menos há quatro meses, que o seu contrato terá o seu termo, situação que para si é, além disso, previsível desde há mais de 12 anos e sempre que se opera uma renovação.

Se a medida alegadamente não tem a intenção de prejudicar seja quem for, nomeadamente os senhorios, trata-se, como facilmente se constata, de uma medida irrefletida do ponto de vista das consequências da frustração das expectativas e dos contratos entretanto eventualmente celebrados pelos senhorios, como, por exemplo, contratos-promessa de arrendamento, ou de compra e venda, com terceiros promitentes arrendatários, ou promitentes compradores, e necessariamente com consequências do ponto de vista de incumprimento obrigacional e responsabilidade em termos indemnizatórios.

Implementar um Projeto de Lei de Bases da Habitação onde se encare a habitação como um direito fundamental que é, onde se incremente a qualidade de vida dos cidadãos são medidas louváveis desde que com as mesmas não se tente esconder a falta de capacidade de resposta.

Mas se esta é uma medida para a qual não vislumbro qualquer justificação legal, o cenário piora quando focamos a nossa atenção no facto de o Governo ter agora impedido a oposição à renovação e a denúncia, pelo senhorio, nas situações que respeitem a necessidade de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, ou nas situações em que a comunicação é feita com uma antecedência não inferior a dois anos.

Desde logo, a lei enferma de erro no que respeita ao facto de afirmar que permite a oposição à renovação quando o senhorio necessite do imóvel para habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau, uma vez que tais situações apenas se aplicam aos contratos de duração indeterminada, e não aos contratos com prazo certo ou contratos de duração limitada, como antes se designavam. Por isso, desde logo quanto a este aspeto, esta lei carece de aplicabilidade legal.

Quanto à pretensão de impedir a denúncia pelo senhorio em tais situações, mais uma vez não se compreende o alcance protecionista do arrendatário que a proposta de lei disse revestir. Permito-me equacionar se o que agora se pretende é que o arrendatário permaneça mais tempo num prédio que está altamente degradado e a precisar de obras de remodelação ou restauro profundos, em vez de se facilitar, como seria desejável, o procedimento de execução de tais obras e até o realojamento do arrendatário, caso assim deseje, em melhores condições que aquelas que tem nesta data.

Sem prejuízo de outras reflexões, nomeadamente relacionadas com eventuais prorrogações do prazo fixado como limite para a fixação dos efeitos desta lei e com a suspensão de processos judiciais, esta lei afigura-se, a meu ver, perigosa para o país no que concerne à evolução do mercado de arrendamento e eficácia procedimental e judicial dos processos em curso, colocando em causa princípios básicos de segurança jurídica.

Implementar um Projeto de Lei de Bases da Habitação onde se encare a habitação como um direito fundamental que é, onde se incremente a qualidade de vida dos cidadãos, são medidas louváveis desde que com as mesmas não se tente esconder a falta de capacidade de resposta “[…] para acautelar a proteção das categorias mais fragilizadas dos inquilinos […]” (como se lê na exposição de motivos do PJL 854/XIII), resposta essa que tem que ser encontrada no âmbito de tais políticas, e não com recurso ao prejuízo de outros direitos fundamentais, como o direito de propriedade.

A autora escreve com o novo Acordo Ortográfico